Agrohub de Monesterio: la espeluznante y delirante amenaza sobre el entorno del Real Sitio.
Puerta de la Bellota y la finca Monesterio. Al fondo San Lorenzo y el Monasterio.
Bajo el rimbombante nombre de “ Agrohub- Palacio de Monesterio. Centro de Innovación e Investigación Agrícola y Ganadero” el propietario de la Finca Monesterio, Agrícola Madrid 2100 S.L.U, que no es otro que el promotor inmobiliario Trinitario Casanova, presenta un proyecto a través de una sociedad creada en 2023, Universidad Bristlecone SL. Esta última sociedad, que no tiene historial previo en el desarrollo de proyectos educativos o de investigación, se constituye específicamente para este proyecto a través de un contrato de arrendamiento firmado en junio de 2023 entre Agrícola Madrid 2100 S.L.U. (arrendadora) y Universidad Bristlecone S.L. (arrendataria).
El proyecto (116 páginas, sin los anexos incluidos, que he leído y estudiado con estupor) se presenta como un “ Proyecto de Alcance Regional” que en base a la Ley 11/2022 de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid, si es que consigue esa calificación de “Alcance Regional”, tiene importantes implicaciones urbanísticas:
Permite actuaciones no previstas en el planeamiento vigente
Posibilita la autorización directa para su ejecución
Los principales efectos de esta calificación de Alcance Regional serán los siguientes:
Permite desarrollar actuaciones no contempladas en el planeamiento municipal
Facilita la modificación de la clasificación y calificación del suelo
Posibilita actuar al margen del planteamiento general del municipio (San Lorenzo de El Escorial en este caso)
La Comunidad de Madrid puede autorizar directamente el proyecto
El proyecto se llevaría a cabo en un terreno dentro del BIC de la Cerca Histórica de Felipe II, de hecho, parte del cerramiento de la finca es la misma Cerca que contiene la importante “Puerta de las Bellotas”. El terreno tiene protección de visuales sobre el Monasterio de San Lorenzo, hay elementos catalogados con protección integral como el Palacio de Monesterio, hay presencia de hábitats de interés comunitario, se ubica en el vital corredor ecológico del Oeste y, para los que conocemos la zona, es una zona extraordinaria de nidos de cigüeña. Es, sobre todo, parte del cinturón verde con el que Felipe II rodeo el Real Monasterio, parte inseparable del mismo que en su día era parte de los bosques reales y que, de forma casi milagrosa, llega a nuestros días como esa serie de fincas privadas y públicas que componen el paisaje cultural (que se produce por la interacción del hombre y la naturaleza) que precisamente quería proteger y reconocer la Comunidad de Madrid en su decreto de 2006 del BIC del Territorio Histórico del Real Sitio de San Lorenzo de El Escorial delimitado por la Cerca de Felipe II.
¿En qué consiste el proyecto? Pues en la edificación de 300.000m2 dentro de la superficie total de la parcela (1.462.000m2) con la construcción de un “Hub de Investigación e Innovación”(138.445m2), un “Agro Lab” (104.298m2) y un “Agro Hub Social Transferencia y Servicio Público” (57.257m2).
El desarrollo se plantea en 3 fases a lo largo de 8 años. Cada fase desarrollará aproximadamente 100.000m2 y la inversión total es de 488 millones de euros.
El “alcance regional” del proyecto se justifica por su impacto económico y, de forma cómica, porque supone una “mejora ambiental”. Voy a centrar mi análisis y crítica en el aspecto económico del proyecto. El aspecto de mejora ambiental creo que no aguanta el más mínimo análisis y lo dejaría como una broma pesada del proyecto.
El proyecto dice que la explotación del Agrohub será realizada por la promotora junto con “una entidad de prestigio internacional en la materia”. Por supuesto no se identifica la institución educativa que operará el proyecto. No existe un proyecto educativo definido. No hay un plan de investigación concreto. Eso sí, habla de 20.000 alumnos previstos y 21.000 profesionales (entre profesorado y empleados de empresas).
Se mencionan negociaciones con empresas potenciales inquilinas (todas multinacionales del sector de los fertilizantes) pero no existe ningún compromiso firme de las empresas mencionadas como potenciales inquilinas,
El proyecto calcula una renta anual estimada de 37 millones €, recuperación de la inversión en 16-17 años y flujos de caja positivos desde el año 1. El origen de los fondos habla de principalmente fondos propios, pero no hay información sobre el origen específico de los fondos propios, la capacidad financiera del promotor, posibles avales o garantías ni compromisos firmes de las empresas mencionadas como potenciales inquilinas. Creo que, dado el volumen de la inversión requerida y la envergadura del proyecto, el proyecto se puede calificar como fantasmagórico.
La fantasmada sigue adelante sin tapujos. El proyecto habla de 20.000 empleos directos previstos y de 6-8 empleos indirectos por cada uno directo. Estima unas rentas salariales de 680 millones € anuales.
No se explica la metodología del cálculo del impacto económico. No se justifica cómo llega a la cifra de 20.000 alumnos. No hay análisis de demanda de mercado. No se justifica la necesidad de tal volumen de espacio. No hay estudio de competencia con otras instituciones similares. Todo esto, recordemos, sin saber cual es la institución educativa de prestigio que va a gestionar el tinglado, ni compromisos firmes de empresas.
La falta de definición del proyecto educativo/investigador y de la institución operadora hace que las previsiones de impactos económico y empleo sean poco mas que un brindis al sol. Un brindis al sol con el patrimonio de todos, un Bien de Interés Cultural.
El documento cita algunos ejemplos de proyectos similares, pero hay importantes diferencias que cuestionan su comparabilidad:
1. Agro Food Park (Dinamarca)
Escala mucho menor: 1.500 empleados y 100 empresas en 44.000 m²
El documento extrapola linealmente estas cifras, lo cual es cuestionable
Está en un entorno económico y agrícola muy diferente (Dinamarca)
Surgió de forma orgánica, no como proyecto único
Opera en un contexto agroindustrial más desarrollado
2. Universiti Teknologi Petronas (Malasia)
No es comparable en temática: se centra en ingeniería y tecnología petrolera
Está respaldado por PETRONAS, una gran empresa estatal
Tiene un propósito específico y definido
Cuenta con un operador claro desde su concepción
3. Basque Culinary Center (España)
Escala mucho menor
Enfoque muy específico (gastronomía)
Surgió con apoyo institucional claro
Respaldado por cocineros de prestigio
Proyecto educativo definido desde el inicio
4. RDM Rotterdam (Países Bajos)
Diferente escala y propósito
Contexto urbano e industrial distinto
Enfocado en educación técnica específica
Surge de necesidades locales concretas
Las principales diferencias que hacen cuestionable la comparación:
1. Escala:
La mayoría son proyectos mucho más pequeños
No se justifica la extrapolación lineal de resultados
2. Contexto:
Diferentes entornos económicos
Distintos marcos regulatorios
Diversos niveles de desarrollo agroindustrial
3. Respaldo institucional:
Los ejemplos tienen operadores/promotores claros
Cuentan con apoyo institucional definido
Tienen proyectos educativos concretos
4. Origen:
Muchos surgieron orgánicamente
Responden a necesidades específicas
Tienen propósitos bien definidos
5. Financiación:
Diferentes modelos de financiación
Mayor participación pública en varios casos
Respaldo de grandes empresas o instituciones
Por tanto, aunque estos ejemplos pueden ser inspiradores, no parecen directamente comparables por:
Gran diferencia de escala
Distinto contexto económico y regulatorio
Diferente nivel de definición del proyecto
Distinto grado de respaldo institucional
Modelos de financiación diferentes
La conclusión es clara. Un proyecto faraónico, con pies de barro y que se carga, para siempre, una parte importante de un BIC de todos, promovido además por la misma Comunidad de Madrid que ahora sería la responsable de autorizarlo. Cosas raras y cuestionables hemos visto en España, pero esto sería un nuevo paradigma de perversión de lo público, en el sentido original y sin intención política de la palabra, por un actor privado con credenciales más que dudosos.
Por último, me gustaría recordar en qué quedó el último atentado a gran escala sobre el Real Sitio protegido por el BIC. El famoso SAU 2, casualmente enfrente del terreno en cuestión al otro lado de la AP 6. Se arrasó una dehesa dentro de la Cerca de Felipe II (también con la cerca siendo protagonista de sus linderos) en plena burbuja inmobiliaria y antes de la declaración del BIC. El proyecto era un polígono industrial de “baja intensidad” que iba a generar empleo y riqueza. La realidad, treinta años después, son unos viales polvorientos y cero actividades económicas salvo una gravera ilegal despachando áridos que he denunciado ante el Ayuntamiento de San Lorenzo y la Comunidad de Madrid sin que, hasta el momento, se hayan tomado medidas al respecto. Dados los antecedentes del SAU 2, creo que hay razones mas que suficiente para preocuparnos por el proyecto del Agrohub que sólo busca la recalificación de unos terrenos protegidos por parte de un promotor inmobiliario con un pasado que habla por sí mismo.
Desde El Sueño Cercado, pedimos a la Comunidad de Madrid que desestime de forma urgente y contundente este “proyecto”. También pedimos al Ayuntamiento de San Lorenzo de El Escorial que tome medidas para proteger al máximo el entorno del Real Sitio y por tanto que informe a la Comunidad de Madrid de su mas absoluto rechazo a este espeluznante, delirante y fantasmagórico proyecto.